今回は中古ワンルームマンションへの投資に挑戦した男性の体験談です
彼は長い目でみれば利回りもあるし、最悪でも売却することで元本回収は確かだと考え投資に踏み切りました
しかし、実際に投資をしてみると最初に想定していなかったことが続発して500万円の損失を出してしまいます
マンション投資を実際にしてみてわかった、想定外に起こった出来事、是非参考にしてください
私は30代の自営で卸売業を営んでいる男です。
20代の時にサラリーマンから独立して自営業をずっと続けていますがサラリーマンの時とは違い、自ら稼ぎ続けていなければ生活も危ないというのが自営業の実態です。
ですのでサラリーマンよりも将来への不安を大きく抱えており、年金や生保の代わりとなるものとして不動産投資を始めました。
不動産投資を始めたのは2013年辺りになりますが、折しもアベノミクスや東京オリンピック決定などで不動産価格が上昇し始めたときでもありました。
これならばある程度利益を出し続けることができるのではないかと考えました。
中古ワンルームマンションへの投資を始める
不動産投資といってもそこまでの元本は用意できませんでしたので、元本が少なくても投資できる中古ワンルームマンションへの投資を始めてみることにしました。
中古ワンルームマンション投資は利回りも安定しており、長い目でみれば15年から20年ほどで元本回収できると思いましたし、
利回りが悪くとも最悪売却すれば元本回収は可能ではないかと計算を立てました。
そこで不動産価格の上昇が目覚ましい首都圏の中古ワンルームマンションへ投資をしてみることにしました。
私が手を出したのは横浜市にある中古ワンルームマンションで、
用意した投資資金は1500万円、元本回収も自信
投資した額としては約1500万で年利回りは5.5％という物件でした。
これならば不動産価格が上昇せずとも利回りだけで15年から20年経てば元本回収できるというものでした。
しかし予想外のことが続出してこの投資はほぼ失敗に終わりました。
予定と実際のズレが次々と
まず始めに家賃相場が大幅に下落しており、予想していた年利回り5.5％どころか3％程度しか利回り収入がないという状態に陥ってしまいました。
それもそのはずで中古の時点で
中古物件への投資での陥りがちな失敗
築15年程度でしたから経年劣化により家賃は下落し続けていたのです。
これにより大幅に利回りが減少してしまい元本回収の計算をやり直す羽目になりました。
また予想外の出費が多く修繕費や管理費など費用が嵩んでしまい、これも利回りを大きく引き下げる要因となっていました。
ただ当時の私としては
「利回りが悪くても不動産価格上昇で元本以上の利益は出るだろう」
と安易に考えていました。
肝心の不動産価格が上昇しない、焦り始める
しかし頼みの綱である不動産価格も一向に上昇する気配はありません。
後で気付いたのですが中古ワンルームマンションは経年劣化による資産評価が下がり続けるので、新築マンションへの投資と比べてみても不動産価格は上昇しなかったのです。
増え続ける費用、上昇しない不動産価格
結局想定していた売却益や利回りを得られずに
費用だけが嵩み、
資産評価も下げ続けるだけでしたので
損切りして1000万程度で売却することにしました。
2013年に投資して2017年に売却したので4年で500万円の損を抱えてしまいました。
不動産投資の利回りの注意点
反省としてまず利回り計算の際には表面利回りで判断するのではなく、管理費などの費用を盛り込んだ実質利回りで計算しなければならないということ。
また不動産価格の上昇は中古よりも新築の方が反映されやすいということです。
中古ワンルームマンション投資の注意点
さらに中古市場は極端に流動性が低く売却する際に希望通りの値段で売れることはほぼあり得ないということ。
元本が少ないからといって安易に中古ワンルームマンション投資を始めると辛い目に遭ってしまいます。
