今回は区分所有マンション投資を行ったサラリーマンの男性の体験談です
副収入が確実に見込めると投資を始めました
しかし、考えていた以上のオーナー業の大変さに金銭的にも精神的にも疲れ果てて300万円の損失を出して撤退することにしました
私は40代の男性サラリーマンです。
私が区分所有マンションへの不動産投資を始めたのは約5年前でした。
きっかけは、書店の投資コーナーで「マンション投資は儲かる」といった類の本を立ち読みし、不動産投資に興味を持ったことにありました。
そしてインターネットで不動産投資について調べていくうちに、自分である程度判断できる物件として区分所有マンションへの投資を思いついたのでした。
副収入が確実に見込むことが出来るはず
自分自身が分譲マンションに居住していたことがあるため、オートロック付の分譲マンションならば空室リスクは低いだろうと考えたのです。
そして、分譲マンションならば毎月安定して賃料収入が入るため、副収入を確実に見込むことができると判断したのでした。
2000万円、築年数20年、賃料11万円
私が購入した区分所有マンションは、埼玉県さいたま市の中心部に立地する物件で、価格は約2000万円でした。
築年数は20年です。
私は頭金として500万円使い、残りの1500万円を銀行から不動産投資ローンで借りました。
すでに入居者が居住している状態で購入したため、オーナーチェンジ物件でした。
月額賃料は11万円でしたので、毎月の銀行へのローン返済を差し引いても15000円が手元に残りました。
まずは不動産投資ローンの完済を目指す
ただし、私は迂闊だったのですが、管理組合に毎月管理費と修繕積立金を支払うことを忘れていたのです。
このため、毎月の収支は約1万円の赤字という状況で、不動産投資生活がスタートしたのです。
しかし、不動産投資ローンの返済が完済すれば、賃料収入は重要な副収入となると期待を込めていました。
室内設備が次々と故障
ところが、次々に予想外の事態が発生したのです。
それは、室内設備が次々に経年劣化が原因で故障したのです。
最初に故障したのは、ガス機器でした。
浴室の追い焚き機能が故障してしまい、交換を余儀なくされたのです。
経年劣化が原因の場合はオーナーが費用を負担する必要があるため、痛い支出でした。
次に発生したのは、カーテンレールの落下です。
ねじが緩んで落下してしまったのです。これは修繕するだけで済みました。他にはエアコンの経年劣化による故障や、トイレ便器の交換などもありました。
これらのオーナー負担による室内設備交換費用だけで、約70万円かかりました。
大規模修繕工事に反対するも可決されてしまう
そして、決定的な出来事が起きたのです。
それは、マンションの大規模修繕工事でした。
私が購入したマンションは総戸数が35戸と小規模でした。
そのため、大規模修繕工事を実施するための資金を十分に積み立てることができていなかったのです。
マンションの管理組合総会にて、1戸あたり約100万円の臨時拠出を求める議案が提出され、私は反対したのですが可決されてしまったのでした。
賃貸人が退去してしまう
さらに、大規模修繕工事実施の案内が各住戸に配布されると、私の所有するマンションの賃借人が退居してしまったのです。
痛恨の一撃でした。
ただちに業者に依頼して、室内をクリーニングし、クロスや畳の張り替えをしたあと不動産会社をとおして入居者募集をおこなったのですが、見学に来てくれても大規模修繕工事の様子を見ると、皆さんから断られてしまうのです。
オーナー業に疲れました
私は、区分所有マンションのオーナー業に疲れ果ててしまいました。
そこで、物件を売りに出すことにしました。
景気が良くなっていたため、マンション価格は上がっており、なんとか投資資金を回収できると思ったのです。
ところが、不動産会社の査定金額はわずか1600万円であり、私は1900万円の価格で売りに出しました。
幸い、すぐに買い手が現れ売買契約が成立しましたが、不動産会社へは仲介手数料として約60万円支払ったため、またしても大きな支出がでました。
最終的な損益としては、約300万円の損失という結末に終わったのでした。
築年数は今後の費用支出的に重要
私が損失を被った要因としては2つあると思います。
ひとつは、築年数が20年以上経過しているマンションの設備は経年劣化を起こすということです。
つまりオーナー負担による設備交換が頻発するということです。
修繕積立金に関すること
もうひとつは、総戸数が35戸という小規模マンションを購入してしまったことにあります。
小規模マンションですから、修繕積立金だけでは大規模修繕工事を実施できないのです。
それを把握していなかったことは、反省点であり良い教訓となりました。
同じ失敗を繰り返さないためには、築年数が若くて、総戸数が200戸を超えるような大規模マンションを購入する必要があると思った次第です。
