今回は不動産投資ローンを利用してマンション投資に挑戦した男性の体験談です
当初は入居者も入り順調なスタートに思えました、しかし２つの想定外の出来事により男性は200万円の損失でマンション投資から撤退することにしました
その２つの想定外の出来事とは様々に発生してくる維持費、そしてマンション自体が値上がらなかったことです 是非参考にしてください
私は30代の男性です。
私はアベノミクス景気が始まったあとの2014年に、地方都市の区分所有マンションを、値上がり益と賃料収入の両方を得ることを目的にして購入したことがあります。
不動産投資ローンを利用する
価格は1300万円で、間取りは3LDKで広さは約80㎡もありました。
頭金を200万円だけ入れて、残りの1100万円については銀行から不動産投資ローンを借りました。
リフォーム工事を行う
購入した当時は空室でしたので、休日に新幹線に乗って現地に出向いて、壁のクロスの張り替えや、畳の表替え、リビングの床の張り替えも必要でしたし、トイレにウォシュレットを設置する必要もありました。
これらのリフォーム工事を手配して、リフォームが完了したあと入居者の募集を開始しました。
家賃収入と費用
幸い、マンションの最上階に位置する住戸であったため、すぐに入居希望者が現れて、毎月順調に賃料収入が入金されてくるようになりました。
月額家賃は10万円に設定し、そこからマンションの管理組合に支払う管理費と修繕積立金を支払うと6万5000円が残りました。
しかし、さらに銀行への不動産投資ローンの返済を行うと、手元には約2万円しか残らなかったのです。
固定資産税、登記費用、仲買手数料
おまけに、固定資産税を年に一度支払う義務もありますし、マンションを購入したときには登記費用や不動産会社への仲介手数料も発生しています。
そのため、不動産投資に成功するには、マンション価格が上昇するしか方法はありませんでしたし、私は当然上昇すると信じて疑わなかったのです。
ところが、2015年に入っても、2016年になってもマンションの価格が上昇する気配がありません。
インターネットで地価の推移や、マンションの周辺物件の売買情報を調べたのですが、ほとんど価格に変化がないのです。
立地が重要
私は「おかしい」とか「どうして上がらないのか」と不思議でなりませんでした。
東京都心のマンション価格は急上昇していたのです。
そして、2017年の秋になり、私はこのマンションを売却してしまいました。
入居者の退居を機に区分マンション投資から撤退した
きっかけは入居者の退居でした。新しい入居者募集を行う前に、壁のクロスを張り替えたり、ハウスクリーニングを行わなければいけません。
もはや余分な費用を払いたくはありませんでした。
売却価格は1200万円となりました。損失額は100万円です。
そして、不動産投資ローンの残債を支払うと手元には400万円しか残りませんでした。
購入時に200万円の頭金を支払っていますし、購入時と売却時に不動産会社に支払った仲介手数料だけで約80万円も発生しました。さらに購入時にリフォーム費用が約200万円発生しました。
つまり、最終的な損益はマイナス約200万円となってしまったのでした。
投資した不動産が値上がるかが重要
今回、不動産投資で失敗した要因は、地方都市の投資用マンションを買ってしまった点にあったと考えています。
もはや人口減少社会の日本では、景気が良くなっても不動産価格が上昇する地域は東京都心などの一部に限定されるのだということを思い知らされました。
このため、次にマンション投資をする場合には、不景気のときに東京都心のマンションを購入したいと思った次第です。
